热度最高的是大宁111-21地块，吸引了北京城建、大华、华发、中海、招商、保利置业、绿城、建发、越秀和金茂联合体等9大佬参拍。

　　可售部分楼面价达到了10.2万，大宁凭什么？最终被大华拿下，大华凭什么？

　　大宁地块条件一般，周边都是老房子、离地铁远、地块不大，能卖到13万就不错了。

　　大家习惯了容积率2.0以下做高低配，大宁地块容积率2.5，大家没反应过来。

　　搞个叠加别墅，得多付设计费、多付地下室施工费等等，至少几千块每平的成本。

　　2024年限价陆续放开了，高低配多几千块的成本，能多卖几万块，账就算得过来。

　　别墅的本质是低密度、大空间，高密度的别墅无非是把一栋18层的住宅拆成3栋平铺开。

　　2003年推出限墅令，2007年升级成禁墅令，后面不断加强管制，2013年后别墅就很少了。

　　2017年后上海楼市整体转向置换市场，大多数买房人都是置换，大户型、改善产品需求爆发。

　　还有拿高低配小区普通住宅，跟纯高层小区比单价的，不折算容积率都是耍流氓。

　　浦东中环内某楼盘也是高低配，客户说买高层没问题，销售说了，楼间距有20多米，足够了。

　　我们跟旁边小区对比时，只考虑了房龄、面积、单价，却没计算采光时间值多少钱、绿化空间值多少钱、居住密度值多少钱。

　　每出让一块地都会约束容积率，每个项目绿化率都有限制，这些指标不是就说说的。

　　房地产市场整体还非常浮躁，时间长了进入稳定态了我们就知道什么是真正的价值。

　　再次提高低配这个老话题，是看到一些客户计算性价比时忽视了重要因素、对各个因素的重要性认识不清。

　　如果你买的是别墅，要根据建筑密度、户数等因素综合计算溢价，这些其实业内都有标准算法。

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